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경제적 자유를 위한 순항일지

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최근에 집값의 폭등이 큰 논란이 되어가고 있다. 전세계적으로 집값이 최고치를 갱신하고 있으며 집값 폭락의 우려가 점점 심화되어가고 있다. 이 때문에 투기목적으로 부동산 매매가 큰폭으로 증가하고 있다. 그렇지만 부동산에 투자하거나 소유하는 것이 정말 현명한 방법인가?


위 그래프는 미국 부동산 가격 평균치를 달러로 나타낸 것이다. 집값은 1965년부터 현재까지 매우 꾸준히 증가하고 있다. 2008년쯤에 주택가격이 폭락을 한것이 보여지는데 이는 서브프라임 사태 당시 영향력을 나타낸다. 하지만 장기적으로 접근할 경우 집값은 절때 떨어지지 않는다 이유는 집값이 상승했다기 보다는 화폐는 지속적으로 발행이 증가하는 탓에 화폐의 가치가 지속적으로 하락한 것이다. 만약 1965년에 2만 달러정도의 미국 부동산을 소유하지 않고 화폐로 2015년까지 들고 있었다면 1/18 토막 났을 것이다. 생각만 해도 끔찍하다.


위 그래프는 미국 부동산을 금과 은의 가치로 환산 했을때 지불해야 하는 양을 나타낸 것이다. 금과 은의 장점은 희소성에 있다. 그 누구도 금괴와 은괴를 만들어 낼 수 없다는 점 때문에 인류 역사상 Precious Metal은 단 한번도 가치가 없었던 적이 없다. 그저 호황과 불황의 사이클에 의해 일정한 박스권에서 움직일 뿐이다.


하지만 금이 부동산보다 효율적인 투자처라 말할 수 있을까? 부동산에는 매우 치명적인 약점이 있다. 예를들어 내가 강남 아파트를 1960년에 1억에 샀다고 가정해보자. 물론 현실적이지는 않겠지만 감가상각비가 없다고 생각하고 2015년까지 집 컨디션이 매우 좋아 50 억으로 올랐다고 하자. 이 경우 집값이 올랐다기 보다는 화폐 가치가 하락하여 부동산의 실제 구매력(buying power)에는 큰 차이가 없을 것이다. 하지만 문제는 세금이다. 부동산은 여러 세금과 연관되어 있으며 매년 주기적으로 납부해야 하는 세금도 많다. 세금의 종류로는 재산세, 종합토지세, 취득세, 등록세, 등 종류가 매우 많고 시간이 지나면 지날수록 평균적으로 손해를 보게 된다. 또한 문제는 인플레이션이 지속적으로 진행될 경우 부동산의 "화폐적" 값어치는 오르지만 실질 가치는 변하지 않았는데도 인플레이션에 의해 가격이 올랐다는 이유로 정부는 더 많은 세금을 부과하게 된다. 즉 대중은 부동산 가격이 올라서 팔 경우 돈을 벌었다는 환상을 가지지만 실제로는 대부분이 화폐의 값어치가 감소해 손해를 보는 아이러니한 구조인 것이다. 물론 서민의 잃은 만큼 은행은 돈을 벌게 된다. 그들은 돈을 발행하는 권리를 가지고 있기 때문이다. 


반면에 금은 상속세라는 것이 없다. 매매할 당시 약간의 세금만 지불하면 되고 이후에는 아무런 세금이 부과되지 않는 최고의 자산이자 가장 안전한 자산이다. 

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